การลงทุนกลุ่มอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ น่าสนไหม?

แม้ว่าในปัจจุบันสถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 นั้นยังจะต้องติดตามสถานการณ์กันอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจจะมีการผันผวนไปตามปัจจัยต่าง ๆ ทั้งทางบวกและทางลบที่อาจจะมากระทบได้ แต่ถ้าเราพิจารณาเฉพาะตลาดอาคารสำนักงานก็จะถือว่ายังมีแนวโน้มที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และเป็นไปในทิศทางที่ดีมาก

ตลาดอาคารสำนักงานเติบโตทำให้ค่าเช่า เพิ่มร้อยละ 4 ต่อปี

สถานการณ์ตลาดเช่าอาคารสำนักงานในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมานั้น พบว่ามีการเติบโตทั้งในด้านพื้นที่อาคารสำนักงาน เพิ่มขึ้น ซึ่งเติบโตสอดคล้องกับราคาค่าเช่าที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องด้วยเช่นกัน ยิ่งถ้าเป็นอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่บนทำเลทองที่มีศักยภาพและมีการบริหารจัดการในทุกสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน เช่น อาคารสำนักงานเกรดเอ ย่านสุขุมวิท ค่าเช่าเฉลี่ยพุ่งสูงถึง 1,000 -1,200บาทต่อตารางเมตร ตลอดจนได้รับการตอบรับที่ดีของฝั่งผู้เช่าจากทั้งโครงการที่มีอยู่เดิมโดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงถึง 92% ในปี 2561 และจากโครงการใหม่ซึ่งส่วนใหญ่มีผู้เช่าเต็มอยู่แล้ว และมีค่าเช่าสูงกว่าราคาตลาด ส่งผลให้ในภาพรวมของตลาดเช่าอาคารสำนักงานยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ตลาดอาคารสำนักงานมาแรง รองรับวิถีคนเมืองรุ่นใหม่

สำหรับในปีที่ผ่านมามีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่ คิดเป็นพื้นที่รวมประมาณ 158,000 ตารางเมตร โดย ณ สิ้นปี 2561 กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 9 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าอยู่ในระดับต่ำไม่ถึง 10%แนวโน้มอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ มีทิศทางไปในทางที่ดี ทิศทางตลาดอาคารสำนักงานในปี 2562 ภาพโดยรวมจะไม่เปลี่ยนจากปีที่แล้วมากนัก และในกรุงเทพฯเอง จะมีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มคิดเป็นพื้นที่รวมอีกประมาณ 297,000 ตารางเมตร โดยอาคารสำนักงานที่จะสร้างเสร็จใหม่ในปีนี้ ส่วนใหญ่ผู้เช่าจองพื้นที่ล่วงหน้าแล้ว 80-100% อีกทั้งความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานมีแนวโน้มที่จะยังคงอยู่ในระดับที่แข็งแกร่ง และมีความต้องการมากเนื่องจากการที่ภาคธุรกิจยังคงมีการเติบโตและมีความต้องการขยายสำนักงานเพิ่มมากขึ้นตามการเติบโตทางเศรษฐกิจ โดยก่อนหน้านี้ธนาคารโลกได้ประมาณการณ์ว่า เศรษฐกิจไทยปีนี้น่าจะยังขยายตัวได้อีกและคงใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา แม้จะมีความไม่แน่นอนทางการเมืองและความผันผวนของเศรษฐกิจโลกก็ตาม

ลงทุนตลาดเช่าอาคารสำนักงานให้ผลตอบแทนต่อปี 8-10%

อัตราราคาค่าเช่าที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นและทิศทางตลาดอาคารสำนักงานในปี 2562 ที่มีแนวโน้มสดใส ส่งผลต่อการตัดสินใจให้ผู้ประกอบการเข้ามาลงทุนในตลาดเช่าสำนักงาน เห็นได้จากการเปิดอาคารสำนักงานเพื่อปล่อยเช่าใหม่ที่เป็นเมกะโปรเจ็กต์ในปี 2561-2562 ที่เริ่มประกาศมีการก่อสร้างอาคารสำนักงานขนาดใหญ่จำนวนหลายโครงการ อย่างไรก็ตาม ในการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่ การหาที่ดินที่เหมาะสมทั้งแง่ของทำเลที่ตั้งและราคา จะยังคงเป็นความท้าทายหลักสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปที่ดินที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ส่วนใหญ่จะยังคงเป็นที่ดินในย่านธุรกิจของกรุงเทพฯ ชั้นใน โดยเฉพาะที่อยู่ห่างจากรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT ไม่ไกลมากนัก

ทั้งนี้ ที่ดินในย่านทำเลทองเหล่านี้มีราคาที่สูงขึ้นมากและหาซื้อได้ยากขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาโครงการปรับกลยุทธ์ โดยให้ความสนใจมากขึ้นกับโอกาสการพัฒนาโครงการใหม่บนที่ดินเช่าระยะยาว ทั้งนี้ การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่บนที่ดินเช่า ในทำเลย่านธุรกิจหลัก ๆ ในขณะนี้ อาจให้ผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ยสูงอยู่ระหว่าง 8-10% ต่อปี

เทรนด์ฮิตเมืองใหญ่ผลักดัน Co-Working Space เติบโตไม่หยุด

สำหรับในปีที่ผ่านมา มีเทรนด์หนึ่งที่กำลังได้รับความนิยม คือ Co-Working Space โดยจะเห็นภาพ Co-Working Space ที่ดำเนินการโดยแบรนด์ต่างประเทศทั้งระดับภูมิภาคและระดับโลก ทยอยเข้ามาเปิดและขยายสาขาใหม่ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น มีการเติบโตอย่างรวดเร็วของ Co-Working Space เป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นในเมืองใหญ่ทั่วโลก ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของบริษัทขนาดใหญ่ได้ดี จากการมีความยืดหยุ่นสูงในเรื่องการเช่าใช้พื้นที่และรูปแบบที่สอดรับสไตล์การทำงานของคนในยุคปัจจุบันในองค์กรต่าง ๆ ทำให้มีแนวโน้มว่าจะมีเจ้าของอาคารสำนักงานหรือผู้พัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้ความสนใจมากขึ้นในการลงทุนใน Co-Working Space เพิ่มมากขึ้น

Co-Working Space เมกะเทรนด์ของคนเมือง

แม้ปัจจุบันภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังต้องจับตาอย่างใกล้ชิด แต่สำหรับตลาดเช่าอาคารสำนักงาน ในภาพรวมยังคงมีแนวโน้มที่ดีมาก และมีโอกาสเติบโตสูงตามเทรนด์ จึงเป็นอีกหนึ่งขาที่น่าสนใจลงทุนของผู้ประกอบการ

โดยในอนาคตอันใกล้ สำนักงานที่เป็นโครงการขนาดใหญ่หรือเมกะโปรเจ็กต์ที่อยู่ในรูปแบบผสมผสานในรูปแบบมิกซ์ยูส จะเพิ่มมากขึ้นและขยายออกไปสู่ชานเมืองมากขึ้น โดยเฉพาะตามแนวโครงการรถไฟฟ้า จึงถือเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มองหาการลงทุนปล่อยเช่าเพื่อรับผลตอบแทนจากการเช่าที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคตอย่างแน่นอน